- Vi tåler en vanskelig periode

– Det er ingen som treffer 100 % når det gjelder å spå fremtiden. Det blir aldri helt som vi ser for oss, sier Hanne Geelmuyden.

Stab- og avdelingssjefen i Sørmegleren syntes det kan være vanskelig å forutsi utviklingen i boligmarkedet, og vedgår at 2024 kan bli noe mer dempet enn normalt. Enn så lenge har eiendomsbransjen klart seg bra på Sørlandet.

– Vi bor i en kommune som har klart å balansere boligbyggingen i takt med etterspørselen. Derfor har vi unngått det kraftige presset som vi ser i andre storbyer. Det gir i utgangspunktet mindre svingninger opp og ned, sier hun og viser til Oslo.

Hovedstaden er rammet av en boligkrise hvor færre får mulighet til å kjøpe bolig med den inntekten de har. Det er ikke nok boliger til salgs.

Forsinket effekt av renteøkninger

I Kristiansand ble det en oppsiktsvekkende start på 2023 med en positiv prisutvikling på rundt 10% før sommeren. Det er solgt flere boliger sammenlignet med fjoråret, men nå har denne trenden snudd. Tall fra Eiendom Norge viser en utvikling på 4,4% i Kristiansand (De siste 12 måneder ved utgangen av november 2023).

– Det tok lang tid før vi så effekten av renteøkningene. Det er klart at dette merkes hos mange, noe som igjen gjør at markedet vil endre seg. Flere vil ønske å selge før de kjøper. Det de ser på ligger lavere i pris enn før renteoppgangen. Folk sitter litt mer på gjerdet, og er mer skeptiske på grunn av større usikkerhet, sier Geelmuyden.

Hun peker på de viktigste parametere for 2024: At nybygg-markedet våkner og at bankene er villige til å låne ut nok penger. I tillegg er det andre usikkerheter: Arbeidsledighet, forholdet mellom tilbud og etterspørsel, og at det ikke kommer nye økonomiske overraskelser. Mange venter på at styringsrenten skal stabilisere seg.

Næringsmarkedet merker endringene først

I næringsmarkedet opplevdes endringene lang tidligere, forteller næringsmegler John Christian Webb. Da renta begynte å stige gjorde det et utslag på pris umiddelbart.

– I overgangen til sommeren 2022 opplevde vi at markedet begynte å bremse. Så fulgte nybygg etter i første halvår 2023 og nå kommer bruktmarkedet. Næring merker det alltid først. Våre kunder kjøper ikke med følelser, de kjøper et regnestykke og er raske til å regulere prisforventninger i takt med økte eller fallende renter, sier Webb.

Sørmegleren hadde lagt bak seg et marked som gikk ekstremt godt i 2021 og ved starten av 2022.

– Næringseiendom i Kristiansandsmarkedet var priset et historisk lavt yieldnivå. Bankene var villige til å låne ut penger og kundene hadde kapital, sier Webb og peker på datidens nullrente-nivå.

Nå er det altså mer usikkert. Bygg- og anleggsbransjen venter på at ordrebøkene skal fylles opp, nybygg settes på hold og enkelte arkitekter har begynt å permittere. Dette vil smitte over i andre bransjer, mener eiendomsmeglerne.

Enn så lenge viser historikken et stabilt eiendomsmarked over tid.

– Selv om det har vært en prisstigning i år så langt, opplever vi ikke at det er boligmangel. Prisutviklingen er også et resultat av økte byggekostnader og råvarepriser. Totalt antall solgte boliger i kristiansandsregionen har vært stabilt over mange år, sier Webb.

Høyere kostnader

Hvor stabilt det blir neste år avhenger av rentenivå og bankenes krav til egenkapital og marginer. For Sørmeglerens egen del har veksten vært stabil i en tiårsperiode. Årsregnskapet for 2022 viser et fall i inntekter på 23 millioner kroner fra året før. Årene under pandemien var usedvanlig gode med lave renter og høy aktivitet. Eiendomsmeglerne mener resultatet står seg godt sammenlignet med normalåret 2019.

I tillegg har det kommet høyere kostnader som ikke gir inntekter. Deriblant regulatoriske tilpasninger som kommer av nye myndighetskrav.

– Regulatoriske prosesser fører til at man må tilegne seg høyere kostnader. Her har vi en fordel av å være den største megleren, eid av den største banken, sier Webb.

Han får støtte av kollega Geelmuyden, som mener at et omfattende tilfang av nye krav kan være krevende for spesielt mindre aktører.

– Tilsynet gir oss regulativer, og det gir er en kostnad for virksomheten for å komme opp på det nødvendige nivået, sier hun og legger til:

– Vi har et lag som kan stå gjennom en vanskeligere periode og vi er en bedrift med solid ryggrad.

Eiendomsmeglerne mener kompetansen til den enkelte medarbeider blir viktigere i tøffe tider.

– Under korona ble det solgt så mye at du ikke nødvendigvis fikk sett den dyktigste i faget. Det er først nå man kan skille klinten fra hveten, avrunder Webb.